Se tutti stanno facendo affari, probabilmente non li sta facendo nessuno
È davvero ora di dirlo: se stai guardando le aste immobiliari nel 2026 pensando di fare l’affare della vita, sei già fuori tempo massimo, e non di poco.
A dirtelo è uno degli ultimi arrivati in questo mondo, ma con oltre 200 partecipazioni in asta in poco più di tre anni, in praticamente tutti i tribunali della Lombardia.
Perché te lo dico? Perché ancora troppe persone oggi sprecano tempo, denaro ed energie attorno a quei pochi e mediocri immobili contesi da tutti, alimentando così il business delle illusioni messo in piedi da alcune agenzie e restando, puntualmente, con il cerino in mano.
E poi perché io quella testa l’ho già sbattuta. E ogni tanto, capita di sbatterla ancora. Ops.
Il problema non è lo strumento.
È che nel frattempo ci sono arrivati tutti.
Fine.
La verità è che ci sono ancora aste che funzionano: capannoni, locali commerciali, grandi compendi, ville datate, immobili in contesti senza mercato. Ma non è il tavolo a cui siamo seduti.
E quindi, che si fa?
Qui c’è da fare una distinzione netta: due obiettivi, due giochi diversi.
Obiettivo 1 – Reddito da locazione.
Se vuoi far lavorare il denaro, la strada è chiara: piccoli immobili sul mercato libero. Tempi di acquisizione più rapidi rispetto alle aste, rendimenti interessanti e soprattutto magagne a carico di chi vende. Per chi arriva dalle aste, è una liberazione.
Tutto più semplice.
Ma solo se hai un business plan intelligente e lo rispetti senza fiatare.
Obiettivo 2 – Plusvalenza da rivendita.
ll classico compro e rivendo che molti pensano di fare la sera dopo il lavoro (ci ho provato anch’io e ho capito che la sera non basta) sta vivendo una fase di agonia.
Mi riferisco a operazioni di piccolo calibro: il gioco del ‘compro a 50 in asta e rivendo a 100‘ è finito: concorrenza feroce, margini ridotti, tempi lunghi e complicazioni che non giustificano più il rischio.
Esiste un’altra via: arrivare prima dell’asta.
Trattative dirette, incastri delicati, percentuali di riuscita bassissime.
Ma quando funziona, cambia completamente la musica.
È il saldo e stralcio: tutti ne parlano, pochi lo chiudono.
E resta, ancora oggi, una delle operazioni più complesse di questo mercato. E una delle più profittevoli.
Sotto certe soglie i numeri non stanno in piedi.
O ti strutturi e alzi il tiro, oppure continui a girare in tondo sperando in qualcosa che non arriva. E intanto ti demoralizzi, pensi che generare utili dagli immobili sia impresa per pochi.
E in parte, hai ragione.
Io per primo sto facendo questo passaggio: sto alzando l’asticella, uscendo da quella fetta di mercato satura per giocare a un altro tavolo.
Non è una passeggiata. E non è neanche detto che vada come previsto.
Ma una cosa è chiara: restare dove sono ora non è più un’opzione.
Perché quando alzi davvero il livello, il gioco cambia. E con lui cambiano anche i giocatori: la maggior parte resta fuori.
Più complessità.
Più responsabilità.
Meno concorrenza.
E finalmente spazio per lavorare davvero.
Il mercato è spietato. Chi si ostina, si consuma.
Serve struttura. Serve lucidità. Serve il coraggio di fare quello che gli altri evitano.
Senza, resti fuori.
Aste e investimenti: Il gioco è davvero cambiato.
E il tavolo non è per tutti.
AF
